martes, 13 de noviembre de 2012

Las hipotecas y los desahucios



La AEB anunció ayer que prorrogará los desahucios durante dos años en los casos de extrema necesidad. Tengo muchas ganas de saber exactamente a qué se refiere eso de "extrema necesidad". 

Bien, al tema, muchas son las voces que claman por un cambio en la ley hipotecaria que ponga en marcha la dación en pago, como existe en otros países, como en EEUU. Ya hemos llevado a cabo un breve análisis de lo que esto podría significar en otras ocasiones, pero creo que es necesario que hagamos un pequeño repaso una vez más. Si mañana mismo entrara en funcionamiento la dación en pago para aquellas familias que no pudieran pagar, ocurriría lo siguiente:

1º.- En 24 horas, al menos el 3% de los hipotecados en España harían uso de la dación en pago para liberarse de una hipoteca que les está costando pagar.

2º.- En 24 horas las condiciones de los bancos para la concesión de hipotecas se endurecerían todavía más, concediendo como mucho el 65% del valor de la casa, pidiendo avales bancarios en todos los casos, aumentando la edad mínima para solicitar una hipoteca (seguramente a 25 años), incrementando el número mínimo de años en la misma empresa (seguramente mínimo de 8-10 años) y poniendo serias dificultades a todos aquellos que no fueran funcionarios con plaza fija y, aún así, a estos tampoco se les concederían hipotecas con mucha alegría.

3º.- El efecto inmediato es que las ventas de inmuebles en España caerían aún más y, sobretodo, caerían mucho más rápido.

4º.- Esto afectaría a todos aquellos que tienen en este momento hipotecas, que tratarían, por todos los medios de hacer uso de la dación en pago para quitarse de en medio una hipoteca demasiado elevada para la casa en la que viven.

5º.- Si algo así se permitiera (el punto 4º), el precio de la vivienda volvería a verse reducida con un ajuste tan severo como el mencionado anteriormente (punto 3º).

6.- Finalmente, tras unas pérdidas de aproximadamente el 20% de la cartera hipotecaria en manos de las entidades financieras en España, es decir, unos 13.200 millones de euros, por fin, la vivienda en España tendría un precio en línea con lo que es, un bien de primerísima necesidad, y con los ingresos medios de la población española.

El problema de que este proceso de ajuste es que España no está para muchos más sustos y que se generaría un estado de alarma social todavía mayor del que hay hoy, ya que nadie sabría a ciencia cierta el valor de su casa. Teniendo en cuenta que la máxima en España en los tiempos de gloria era “recuerda, la vivienda nunca baja”, los descensos que ya se están produciendo son shock suficiente para un país que apenas comienza a entender lo que está sucediendo y que esto va para largo. 

Además, hay que tener en cuenta que estos 13.200 millones los pagaría el Estado, es decir, el contribuyente, es decir, nueva subida de impuestos, que reduciría la renta disponible de los españoles, algo que tendría un efecto negativo directo, entre otros, en los inmuebles, lo que generaría una nueva bajada de precios.

Dicho lo cual, insisto, como he dicho en otras ocasiones, España necesita muchos cambios para salir de esta situación, y uno de los más importantes es un ajuste real del precio de la vivienda, ¿Cómo de grande? Teniendo en cuenta que el boom no fue más que un sueño, lo más lógico es que los precios vuelvan a lo que eran antes del boom, es decir a precios de finales de los años 90. Cuanto más tarde se haga este ajuste, peor.

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